Erwerber bekommt Gewerbemieter nach Immobilienkauf doch nicht raus
Räumungsklage des Käufers abgewiesen
Der Bundesgerichtshof hat eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung getroffen und entschieden, dass der Erwerber einer Gewerbeimmobilie, der mit dem Vermieter nicht personenidentisch war, nicht nur in den Mietvertrag mit den Gewerbemietern eintreten musste, sondern diesen auch nicht kündigen konnte.
Rechte von Gewerbemietern gestärkt
Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. , stellt Ihnen diese interessante BGH-Entscheidung vom 12. 7. 2017 (Az.: XII ZR 26/16) vor, die den Schutz von Gewerbemietern stärkt.
Befristeter Mietvertrag ging mit über
Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten im Auftrag und aufgrund einer Vereinbarung mit der das Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH an gewerbliche Mieter. Die Gewerbemieterin kannte die Eigentümerin – wie sie oft – gar nicht. Als Letztere allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Gewerbemieterin loßwerden und kündigte ihr. Und das zunächst mal erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, der Mietvertrag mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen sei.
Gewerbemietvertrag stand Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegen
Bereits in der Berufung korrigierte das Gericht seine Entscheidung, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt, weil nunmehr der über den Gewerbemietvertrag vermittelte Besitz dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers entgegenstand. Im vorliegenden Fall war es nämlich nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn Zweck des Identitätserfordernisses sei nur der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe. Erfolge die Vermietung – wie hier – aber nicht durch den Eigentümer selbst, komme es darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den Dritten im eigenen wirtschaftlichen Interesse will und der Vermieter seinerseits kein Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des Eigentümers hat.