Christopher Richter, LL.M.Eur

Schutzschild gegen Kündigung der Mietwohnung

 Kündigung Ihrer Mietwohnung durch Vermietung

Die Kündigung Ihrer Mietwohnung ist das letzte Mittel, wenn es dem Vermieter endgültig reicht mit einem Mieter oder er aus anderen Gründen auf sein Eigentum wiederzugreifen will.  Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur hilft Ihnen dabei, wie Sie sich als Mieter richtig wehren können bevor es in einem solchen Fall zur Räumungsklage kommt. Weil die hier erfolgte Zusammenfassung der Rechtslage sehr grobmaschig ist und zahlreiche Ausnahmen außen vor lässt, sollten Sie daher immer anwaltliche Beratung einholen. Die außergerichtliche Kündigung allein reicht dem Vermieter selbstverständlich auch nicht aus, um den Mieer vor die Tür zu setzen, sondern er braucht einen gerichtlichen Räumungstitel .

ndigung bei Mietschulden

Der häufigste Kündigungsgrund in der Praxis ist, wenn Mietschulden aufgelaufen sind. Vermieter reagieren zurecht ungehalten, wenn Sie die Miete nicht rechtzeitig auf Ihr Konto überwiesen erhalten. Mietverträge sehen zumeist dafür den 3. Werktag vor, wobei nach neuerer Rechtsprechung die Leistungshandlung (Überweisung) so geplant werden muss, damit dieses Zeil erreicht werden kann. Es reicht aus, wenn Sie innerhalb der ersten drei Werktage eines Monats die Überweisung rechtzeitig ausgelöst haben. Fehler Ihrer Bank werden Mieter nun nicht mehr zugerechnet.

Haben Sie sich rechtzeitig Ihre Rechte wahrgenommen, stehen Ihnen vielleicht selber Gegenforderungen gegen den Vermieter zu, mit denen Sie aufrechnen können, wie einem Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen, wegen Minderung aufgrund Mietmängeln oder wegen Überzahlung z.B. aufgrund  Mietbreisbremse und Kappungsverordnung.

Kündigung wegen Lärm

Immer wieder kündigen Vermieter, weil sich Nachbarn beschweren, dass der Mieter zuviel Lärm machen – die häufigsten Vorwürfe sind neben Kindergeschreib laute Musik, Möbelrücken oder Musizieren. Grundsätzlich muss der Vermieter den Mieter vor einer Kündigung abmahnen, zum anderen seine Vorwürfe im Räumungsprozess auch beweisen können – etwa mit einem  Lärmprotokoll oder detailliertem Vortrag. Ohne dies und Zeugen hat der Vermieter hier also schlechte Karten im Prozess gegen den Mieter. Ein im Mietrecht erfahrener Anwalt wird die Kündigung ohne ein Lärmprotokoll, das nicht hinreichend konkret ist oder detaillierten Vortrag regelrecht in der Luft zerreißen.

Kündigung bei Streites über die Hausordnung

Einige Vermieter entwickeln  ein Selbstverständnis, dass sie ihre Mieter überzogenene Forderungen aussetzen könnten, wie die Biotonne wöchentlich auszuwaschen, die Zuwege im Winter vollständig von Schnee zu befreien oder die Haustür ohne Not außerhalb der Nachtstunden jederzeit zu verschließen. Oft beschweren sich Vermieter auch über Kinderwägen im Eingangsbereich, Schuhschränke neben der Wohnungstür oder über Weihnachtsschmuck. Fakt ist: Ohne vorherige Abmahnung bekommt der Vermieter den Mieter oft nicht aus dem Haus und auch dann muss dessen Kündigung immer noch verhältnismäßig sein. Zudem darf die dem Mietvertrag beigelegte Hausordnung auch nicht gegen AGB-Recht verstoßen. In einer Vielzahl der Fälle fällt der Vermieter mit seiner Kündigung im Räumungsprozess auf die Nase.

Kündigung bei unerlaubter Untervermietung

Wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung vorsieht, ist diese nur in Einzelfällen erlaubt und ansonsten verboten. Vermietet der Mieter dennoch unter, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters eingeholt zu haben, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er eigentlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, zum Beispiel aus wirtschaftlichen, familiären oder persönlichen Gründen.Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters dann auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigenden kann, ist aber erst unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. So kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis zur Untervermietung gefragt hatte, aber keine Antwort bekommen hat, oder die Verweigerung des Vermieters gegen die Untervermietung grundlos erfolgt ist.

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