Christopher Richter, LL.M.Eur. Rechtsanwalt für Sozial- und Mietrecht in Schweinfurt

Christopher Richter, LL.M.Eur

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Mietrecht

Mietrecht

Das Mietrecht regelt u.a. die Beziehung von Mietern zu ihren Vermietern während der Mietzeit und nach Auszug. Weil dieses Rechtsgebiet in den letzten Jahren immer komplizierter und tendenziell mieterfeindlicher geworden ist, geraten sie ohne erfahrenen Anwalt an ihrer Seite rasch an Ihre Grenzen.

Kündigung der Mietwohnung

Denn nach potentiellen Wohnungsverlust aufgrund Kündigung geht es auf den engen Wohnungsmärkten der Region um Ihre Existenz. Denn auch in Schweinfurt und der Region Main-Rhön wird es immer schwerer ausreichenden Wohnraum zu finden. In dieser schwierigen Situation erhalten Sie von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. eine kompetente rechtliche Hilfe. Ohne gerichtlichen Titel kann der Vermieter Sie nämlich nicht ohne weiteres vor die Tür setzen!

Räumungsklagen vor Mietgericht

Wenn vom Vermieter die Kündigung erklärt wurde, ist unser guter Rat gefragt. Denn sich selber vor dem Amtsgericht für Mietsache zu vertreten ist keine gute Idee. Ohne ausreichende Prozesserfahrung werden Sie als Rechtssuchender voraussichtlich nicht gehört und die Wahrscheinlichkeit zu unterliegen steigt. Durch die anwaltliche Hilfe von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., verbessern Sie von Anfang an Ihre rechtliche Ausgangsposition. Umgekehrtes gilt in nicht so drastischer Weise auch für die Vermieterseite! Denn ungeschickt formulierte Kündigungsschreiben, insbesondere wegen Eigenbedarf, rächen sich später. Vermieter erhalten bei uns von Anfang an wertvolle Tipps, dies richtig zu machen. Mietern dagegen zeigen wir die Fehler auf, die ungeschickte Begründungen des Eigenbedarfs aufweisen.

Mietrechtliche Streitigkeiten gewinnen

Wir stärken somit Ihre Position und Interessen und verbessern Ihre Lage im Räumungsprozess oder in anderen mietrechtlichen Streitigkeiten, wie Abmahnungen, Nebenkostenabrechnungen oder Mieterhöhungsverlangen, nachhaltig.

Von Rechtsanwalt Richter erhalten Sie hierzu begleitend kompetente Beratung: Gängelungen von Vermietern müssen Sie sich icht mehr gefallen lassen; genau wie ein Vermieter einem Messi, Chaos-Mieter oder Mietnomaden nicht hilflos gegenübersteht.

Eigenbedarfskündigung

Wenn der Mieter nicht freiwillig geht, dann muss Räumungsklage erhoben werden. Verschiedene Räumungsschutzvorschriften stellen den Vermieter vor schwierige rechtliche Probleme. Selbst bei einer sicher geglaubten Mietforderung können plötzlich auftauchende Gegenansprüche aus Mietminderung oder andere zur Aufrechnung gestellte Gegenansprüche des Mieters den sicher geglaubten Anspruch zu Fall bringen. Sie bekommen bei uns in der Beratung passgenau das Wissen, das Sie benötigen. Eine clevere Möglichkeit Mieter loszuwerden ist für Vermieter der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Aber auch hier gibt es Einiges zu beachten.

Maklerkosten, Ablösen und überhöhte Betriebsnebenkosten

Das BGB und der Mietvertrag regeln die Rechte und Pflichten als Mieter eigentlich recht weitgehend. Dennoch herrscht hier immer bei Betroffenen Unwissenheit. So versuchen Vermieter die Kosten Ihres Maklers immer noch auf die Mieter unrechtmäßig abzuwälzen. Gleichzeitig versuchen Vormieter manchmal Ihre Nachmieter mit überzogenen Ablösen für Einbauküchen, verbautes Parkett oder ähnliches „abzuzocken.“ Immer wieder kommt es auch zu Streitigkeiten bei der Abrechnung von Betriebsnebenkosten, angeblichen Mängeln an der Mietwohnung oder der Frage, wie weit die Instandhaltungspflicht des Vermieters reicht.

Besonders häufig geraten Vermieter und Mieter über die Betriebsnebenkostenabrechnung in Streit. Die Rechtsprechung ist hier derart verästelt und die Gesetzeslage so verworren, dass Sie gut daran tun sich von einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt, wie Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., beraten zu lassen.

Mieterhöhungen abwehren

Steigende Mietern sind ein Problem. Viele Vermieter haben aber Probleme ein Mieterhöhungsverlangen richtig zu formulieren. Wenn Sie sich einer solchen aufgrund der Kosten einer Modernisierung oder nur wegen Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entgegen sehen, wenden Sie sich an Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Modernisierung der Wohnung

Als Mieter sind Sie in diesen Situationen nämlich nicht ungeschützt: Von einer möglichen Mietminderung während der Modernisierung über die Wahrnehmung des Sonderkündigungsrecht, das Berufen auf einen Härtefall über die Beantragung einer einstweiligen Verfügung auf Unterlassung hält das Gesetz eine ganze Reihe von Handlungsalternativen bereit.

Als Mieter müssen Sie heutzutage nicht mehr jede Modernisierungsmieterhöhung unwidersprochen hinnehmen. Die Frage, ob tatsächlich eine Modernisierung vorliegt oder nur eine Instandhaltungsmaßnahme, klären wir für Sie, genau wie, ob staatliche Zuschüsse von den Gesamtkosten in Abzug gebracht wurden oder ob bei einer modernisierenden Instandsetzung der Abzug „neu für alt“ vorgenommen wurde.

Mietminderung bei Mängeln

Ein wichtiges Recht für Mieter ist die Mietminderung, die bei Mietmängeln, wie bei Heizungsausfall, Schimmel oder etwa einer kleineren Wohnfläche der Mietwohnung als im Mietvertrag vereinbart kraft Gesetzes eintritt. Entsteht Ihnen aufgrund des Zustands der Wohnung sogar ein Vermögensschaden oder an Ihrer Gesundheit kann Ihnen darüberhinaus ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zustehen, etwa bei Asbestbelastung der Wohnung.

Schönheitsreparaturen, Kaution und Schadensersatz

Selbst nach einem Auszug gibt es noch ein breites Feld an Konfliktmöglichkeiten zwischen Mieter und Vermieter, wie der Streit um Schönheitsreparaturen, die Rückzahlung der Kaution und Schadensersatz wegen angeblicher Beschädigungen. Insbesondere die Rückforderung der Kaution ist oft mit Schwierigkeiten verbunden, wenn der Vermieter Gegenansprüche, z.B. aus Schadensersatz behauptet. Die vielfach verbreitete Regel, dass spätestens sechs Monate nach Auszug die Kaution fällig wird, gilt heutzutage nicht mehr (hierzu etwa AG Dortmund vom 13.03.2018, Az.: 425 C 5350/17). Mieter sollten am sinnvollsten über eine Stufenklage nach Aufforderung des Vermieters über die Kaution abzurechnen ihr Recht durchsetzen.

Kosten der Unterkunft

Häufig versuchen Vermieter auch mit Hinweis auf eine angeblich niedrige Miete diese zu erhöhen. Die Vertragsfreiheit ist im Mietrecht durch den Gesetzgeber jedoch eingeschränkt, so dass dieser nicht einseitig jede Mieterhöhung durchsetzen kann. Mittellosen Menschen müssen die Jobcenter oder das Sozialamt die tatsächlichen Kosten der Unterkunft zahlen, soweit diese angemessen sind. Das führt aber immer wieder zu viel Streit. Rechtsanwalt Christopher Richter hilft Ihnen auch hier dabei, dass das Amt Ihnen alle Positionen der Unterkunft bezahlt, die Ihnen auch zustehen!

Haben Sie Fragen? Wir stehen für Sie Rede und Antwort: Tel.: 09721/479860

Vermieter können sofort Geldersatz für Schäden durch Mieter verlangen

Übergabe Mietwohnung offenbarte Schäden

Ein Vermieter kann nach eigenem Gusto vom Mieter Schadensersatz in Geld verlangen ohne ihm vorher zur eigenhändigen Beseitigung von ihm hervorgerufenen Schäden  auffordern oder seine Entscheidung dem Mieter gegenüber irgendwie  begründen zu müssen.
 Tipp vom Anwalt:  Der Vermieter kann den erlangten Geldersatz dann  zur Schadensbeseitigung oder auch zum persönlichen Konsum völlig frei verwenden.

Vermieter darf Rücknahme der Mietwohnung nicht ablehnen

Der Fall,  der im Bereich von Bad Neustadt in Hollstadt spielte, war sogar vorm BGH gelandet (BGH-Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17). Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. aus der Kanzlei Niggl, LAMPRECHT & Kollegen stellt Ihnen den interessanten Fall vor, Der auch klarstellt, dass der Vermieter generell nicht zur Ablehnung der Rücknahme einer beschädigten Mietwohnung  berechtigt ist, Aber die Wiederherstellung in eigener Regie durchführen kann (sogenannte Ersetzungsbefugnis).

Mieter haftete für Schimmel und Kalkschäden

 Nachdem ein selbstständiges Beweisverfahren die Verantwortlichkeit des Mieters für Schäden aufgrund Schimmelbildung Wegen fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten,  aber auch wegen Kalkschäden und Lackschäden, ergeben hatte, verlangt der Vermieter erfolgreich Schadensersatz  von über 5000 €.

Keine Leistungspflicht zur  Rückgabe ohne Schäden

 Nachdem der Mieter die Ursprungsentscheidung  wegen angeblich fehlender Fristsetzung vorm Landgericht Schweinfurt erfolglos angefochten hatte, stellte der Bundesgerichtshof nach eingelegter Revision klar, Dass der Vermieter tatsächlich keine Frist setzen musste, weil es ja auch keine originäre Leistungspflicht des Mieters zur Rückgabe  der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand gibt. Aus diesem Grund ist ein Schadensersatzanspruch neben der Leistung gemäß §§ 280,241 Abs. 2 BGB –  Anders als bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen – richtige Anspruchsgrundlage.
 Tipp vom Anwalt: Diese Anspruchsgrundlage findet sogar im nichtbeendeten Mietverhältnis Anwendung! Auch bei Verletzung von Obhuts- und Rücksichtnahmepflichten des Mieters, Also wenn dieser nicht schonend und pfleglich mit der Mietsache  umgeht, ist sie oft heranzuziehen, Wenn es also darum geht das  sogenannte Integritätsinteresse des Vermieters zu schützen.

Schutzschild gegen Kündigung der Mietwohnung

 Kündigung Ihrer Mietwohnung durch Vermietung

Die Kündigung Ihrer Mietwohnung ist das letzte Mittel, wenn es dem Vermieter endgültig reicht mit einem Mieter oder er aus anderen Gründen auf sein Eigentum wiederzugreifen will.  Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur hilft Ihnen dabei, wie Sie sich als Mieter richtig wehren können bevor es in einem solchen Fall zur Räumungsklage kommt. Weil die hier erfolgte Zusammenfassung der Rechtslage sehr grobmaschig ist und zahlreiche Ausnahmen außen vor lässt, sollten Sie daher immer anwaltliche Beratung einholen. Die außergerichtliche Kündigung allein reicht dem Vermieter selbstverständlich auch nicht aus, um den Mieer vor die Tür zu setzen, sondern er braucht einen gerichtlichen Räumungstitel .

ndigung bei Mietschulden

Der häufigste Kündigungsgrund in der Praxis ist, wenn Mietschulden aufgelaufen sind. Vermieter reagieren zurecht ungehalten, wenn Sie die Miete nicht rechtzeitig auf Ihr Konto überwiesen erhalten. Mietverträge sehen zumeist dafür den 3. Werktag vor, wobei nach neuerer Rechtsprechung die Leistungshandlung (Überweisung) so geplant werden muss, damit dieses Zeil erreicht werden kann. Es reicht aus, wenn Sie innerhalb der ersten drei Werktage eines Monats die Überweisung rechtzeitig ausgelöst haben. Fehler Ihrer Bank werden Mieter nun nicht mehr zugerechnet.

Haben Sie sich rechtzeitig Ihre Rechte wahrgenommen, stehen Ihnen vielleicht selber Gegenforderungen gegen den Vermieter zu, mit denen Sie aufrechnen können, wie einem Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen, wegen Minderung aufgrund Mietmängeln oder wegen Überzahlung z.B. aufgrund  Mietbreisbremse und Kappungsverordnung.

Kündigung wegen Lärm

Immer wieder kündigen Vermieter, weil sich Nachbarn beschweren, dass der Mieter zuviel Lärm machen – die häufigsten Vorwürfe sind neben Kindergeschreib laute Musik, Möbelrücken oder Musizieren. Grundsätzlich muss der Vermieter den Mieter vor einer Kündigung abmahnen, zum anderen seine Vorwürfe im Räumungsprozess auch beweisen können – etwa mit einem  Lärmprotokoll oder detailliertem Vortrag. Ohne dies und Zeugen hat der Vermieter hier also schlechte Karten im Prozess gegen den Mieter. Ein im Mietrecht erfahrener Anwalt wird die Kündigung ohne ein Lärmprotokoll, das nicht hinreichend konkret ist oder detaillierten Vortrag regelrecht in der Luft zerreißen.

Kündigung bei Streites über die Hausordnung

Einige Vermieter entwickeln  ein Selbstverständnis, dass sie ihre Mieter überzogenene Forderungen aussetzen könnten, wie die Biotonne wöchentlich auszuwaschen, die Zuwege im Winter vollständig von Schnee zu befreien oder die Haustür ohne Not außerhalb der Nachtstunden jederzeit zu verschließen. Oft beschweren sich Vermieter auch über Kinderwägen im Eingangsbereich, Schuhschränke neben der Wohnungstür oder über Weihnachtsschmuck. Fakt ist: Ohne vorherige Abmahnung bekommt der Vermieter den Mieter oft nicht aus dem Haus und auch dann muss dessen Kündigung immer noch verhältnismäßig sein. Zudem darf die dem Mietvertrag beigelegte Hausordnung auch nicht gegen AGB-Recht verstoßen. In einer Vielzahl der Fälle fällt der Vermieter mit seiner Kündigung im Räumungsprozess auf die Nase.

Kündigung bei unerlaubter Untervermietung

Wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung vorsieht, ist diese nur in Einzelfällen erlaubt und ansonsten verboten. Vermietet der Mieter dennoch unter, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters eingeholt zu haben, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er eigentlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, zum Beispiel aus wirtschaftlichen, familiären oder persönlichen Gründen.Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters dann auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigenden kann, ist aber erst unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. So kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis zur Untervermietung gefragt hatte, aber keine Antwort bekommen hat, oder die Verweigerung des Vermieters gegen die Untervermietung grundlos erfolgt ist.

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