Christopher Richter, LL.M.Eur. Rechtsanwalt für Sozial- und Mietrecht in Schweinfurt

Christopher Richter, LL.M.Eur

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Vermieter können sofort Geldersatz für Schäden durch Mieter verlangen

Übergabe Mietwohnung offenbarte Schäden

Ein Vermieter kann nach eigenem Gusto vom Mieter Schadensersatz in Geld verlangen ohne ihm vorher zur eigenhändigen Beseitigung von ihm hervorgerufenen Schäden  auffordern oder seine Entscheidung dem Mieter gegenüber irgendwie  begründen zu müssen.
 Tipp vom Anwalt:  Der Vermieter kann den erlangten Geldersatz dann  zur Schadensbeseitigung oder auch zum persönlichen Konsum völlig frei verwenden.

Vermieter darf Rücknahme der Mietwohnung nicht ablehnen

Der Fall,  der im Bereich von Bad Neustadt in Hollstadt spielte, war sogar vorm BGH gelandet (BGH-Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17). Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. aus der Kanzlei Niggl, LAMPRECHT & Kollegen stellt Ihnen den interessanten Fall vor, Der auch klarstellt, dass der Vermieter generell nicht zur Ablehnung der Rücknahme einer beschädigten Mietwohnung  berechtigt ist, Aber die Wiederherstellung in eigener Regie durchführen kann (sogenannte Ersetzungsbefugnis).

Mieter haftete für Schimmel und Kalkschäden

 Nachdem ein selbstständiges Beweisverfahren die Verantwortlichkeit des Mieters für Schäden aufgrund Schimmelbildung Wegen fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten,  aber auch wegen Kalkschäden und Lackschäden, ergeben hatte, verlangt der Vermieter erfolgreich Schadensersatz  von über 5000 €.

Keine Leistungspflicht zur  Rückgabe ohne Schäden

 Nachdem der Mieter die Ursprungsentscheidung  wegen angeblich fehlender Fristsetzung vorm Landgericht Schweinfurt erfolglos angefochten hatte, stellte der Bundesgerichtshof nach eingelegter Revision klar, Dass der Vermieter tatsächlich keine Frist setzen musste, weil es ja auch keine originäre Leistungspflicht des Mieters zur Rückgabe  der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand gibt. Aus diesem Grund ist ein Schadensersatzanspruch neben der Leistung gemäß §§ 280,241 Abs. 2 BGB –  Anders als bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen – richtige Anspruchsgrundlage.
 Tipp vom Anwalt: Diese Anspruchsgrundlage findet sogar im nichtbeendeten Mietverhältnis Anwendung! Auch bei Verletzung von Obhuts- und Rücksichtnahmepflichten des Mieters, Also wenn dieser nicht schonend und pfleglich mit der Mietsache  umgeht, ist sie oft heranzuziehen, Wenn es also darum geht das  sogenannte Integritätsinteresse des Vermieters zu schützen.

Schutzschild gegen Kündigung der Mietwohnung

 Kündigung Ihrer Mietwohnung durch Vermietung

Die Kündigung Ihrer Mietwohnung ist das letzte Mittel, wenn es dem Vermieter endgültig reicht mit einem Mieter oder er aus anderen Gründen auf sein Eigentum wiederzugreifen will.  Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur hilft Ihnen dabei, wie Sie sich als Mieter richtig wehren können bevor es in einem solchen Fall zur Räumungsklage kommt. Weil die hier erfolgte Zusammenfassung der Rechtslage sehr grobmaschig ist und zahlreiche Ausnahmen außen vor lässt, sollten Sie daher immer anwaltliche Beratung einholen. Die außergerichtliche Kündigung allein reicht dem Vermieter selbstverständlich auch nicht aus, um den Mieer vor die Tür zu setzen, sondern er braucht einen gerichtlichen Räumungstitel .

ndigung bei Mietschulden

Der häufigste Kündigungsgrund in der Praxis ist, wenn Mietschulden aufgelaufen sind. Vermieter reagieren zurecht ungehalten, wenn Sie die Miete nicht rechtzeitig auf Ihr Konto überwiesen erhalten. Mietverträge sehen zumeist dafür den 3. Werktag vor, wobei nach neuerer Rechtsprechung die Leistungshandlung (Überweisung) so geplant werden muss, damit dieses Zeil erreicht werden kann. Es reicht aus, wenn Sie innerhalb der ersten drei Werktage eines Monats die Überweisung rechtzeitig ausgelöst haben. Fehler Ihrer Bank werden Mieter nun nicht mehr zugerechnet.

Haben Sie sich rechtzeitig Ihre Rechte wahrgenommen, stehen Ihnen vielleicht selber Gegenforderungen gegen den Vermieter zu, mit denen Sie aufrechnen können, wie einem Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen, wegen Minderung aufgrund Mietmängeln oder wegen Überzahlung z.B. aufgrund  Mietbreisbremse und Kappungsverordnung.

Kündigung wegen Lärm

Immer wieder kündigen Vermieter, weil sich Nachbarn beschweren, dass der Mieter zuviel Lärm machen – die häufigsten Vorwürfe sind neben Kindergeschreib laute Musik, Möbelrücken oder Musizieren. Grundsätzlich muss der Vermieter den Mieter vor einer Kündigung abmahnen, zum anderen seine Vorwürfe im Räumungsprozess auch beweisen können – etwa mit einem  Lärmprotokoll oder detailliertem Vortrag. Ohne dies und Zeugen hat der Vermieter hier also schlechte Karten im Prozess gegen den Mieter. Ein im Mietrecht erfahrener Anwalt wird die Kündigung ohne ein Lärmprotokoll, das nicht hinreichend konkret ist oder detaillierten Vortrag regelrecht in der Luft zerreißen.

Kündigung bei Streites über die Hausordnung

Einige Vermieter entwickeln  ein Selbstverständnis, dass sie ihre Mieter überzogenene Forderungen aussetzen könnten, wie die Biotonne wöchentlich auszuwaschen, die Zuwege im Winter vollständig von Schnee zu befreien oder die Haustür ohne Not außerhalb der Nachtstunden jederzeit zu verschließen. Oft beschweren sich Vermieter auch über Kinderwägen im Eingangsbereich, Schuhschränke neben der Wohnungstür oder über Weihnachtsschmuck. Fakt ist: Ohne vorherige Abmahnung bekommt der Vermieter den Mieter oft nicht aus dem Haus und auch dann muss dessen Kündigung immer noch verhältnismäßig sein. Zudem darf die dem Mietvertrag beigelegte Hausordnung auch nicht gegen AGB-Recht verstoßen. In einer Vielzahl der Fälle fällt der Vermieter mit seiner Kündigung im Räumungsprozess auf die Nase.

Kündigung bei unerlaubter Untervermietung

Wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung vorsieht, ist diese nur in Einzelfällen erlaubt und ansonsten verboten. Vermietet der Mieter dennoch unter, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters eingeholt zu haben, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er eigentlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, zum Beispiel aus wirtschaftlichen, familiären oder persönlichen Gründen.Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters dann auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigenden kann, ist aber erst unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. So kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis zur Untervermietung gefragt hatte, aber keine Antwort bekommen hat, oder die Verweigerung des Vermieters gegen die Untervermietung grundlos erfolgt ist.

Sie haben Fragen? 097217934890

 

Mietrecht für Startups

Mietrecht für Startups

Für Startups und Existenzgründer sind langjährige Gewerbemietverträge oft ein Graus. Um das finanzielle Risiko zu verringern, wird die eigene Geschäftsidee daher oft im Nebenerwerb von den eigenen vier Wänden aus als Homeoffice betrieben.

Business im Homeoffice starten

Je nachdem, welchen Umfang und Außenwirkung die berufliche Tätigkeit entfaltet, gibt es verschiedene rechtliche Probleme. In diesem Beitrag von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. soll es vorallem um die mietrechtlichen Herausforderungen gehen.

Food-Startups und Online-Shops müssen aufpassen

Zunächst sollte – bevor das Start-Up seine Tätigkeit aufnimmt, der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, um sich nicht des Vorwurf des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung auszusetzen. Dabei kann bereits die geplante Tätigkeit beschrieben werden und mitgeteilt werden, ob mit Lärm, Gerüchen oder Publikumsverkehr zu rechnen ist. Insbesondere Food-StartUps, die aus der eigenen Wohnungsküche heraus starten oder Online-Shops, die im Bastelraum hergestellte Produkte verkaufen, sind hier also gefordert.

Dem Existenzgründern kann gekündigt werden

Wenn dies nicht getan wird, muss damit gerechnet werden, dass der Vermieter den Existenzgründer abmahnt und ggf. kündigt. Dies gilt generell auch, wenn nur einzelne Räume oder Raumteile für die Gründungsidee in Beschlag genommen werden.

Onlineshops auf Ebay oder Amazon müssen aufpassen

Der Vermieter wird zustimmen müssen, wenn die betriebliche Nutzung nicht nach außen hin in Erscheinung tritt und keine konkreten Störungen der Nachbarschaft zu erwarten sind. Gerade bei Online-Shops kommt es also auf den Einzelfall an, ob diese erlaubnispflichtig sind: Werden etwa fremde Waren zuhause gelagert, ist die Situation anders, als wenn nur eigene Waren verkauft werden. Einen Unterschied macht es auch, wenn häufig Paketzusteller ins Haus kommen oder weniger störend über eine Packstation operiert wird. Schließlich spielen auf Fragen, wie ob über eine starke Beeinflussung des gemeinschaftlichen Internetzugangs und ob ein Schild am Eingang samt Publikumsverkehr die Nachbarn stören können. Schließlich spielt auch eine Rolle, welche Gewinnhöhe Sie mit Ihrem Startup erzielen. Der Powerseller auf ebay oder Amazon wird also u.U. Schwierigkeiten bekommen.

Tipp vom Anwalt: Für den Umstand, dass keine vertragsmäßige Wohnnutzung mehr vorliegt, trägt der Vermieter die Beweislast.

Baurecht kann Ihrem business entgegenstehen

Im Umkehrschluss wird der Vermieter nicht zustimmen, wenn Störungen der Nachbarschaft nicht auszuschließen oder eine Beanspruchung  der Mietwohnung durch die gewerbliche Tätigkeit zu erwarten ist. In diesem Zusammenhang wird auch das Baurecht eine wichtige Rolle spielen, denn je nachdem, ob sie sich in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) oder einem Reinen Wohngebiet (WR), einem Misch-, Dorf- oder sonstigem Gebiet befinden, gibt Ihnen die Baunutzungsverordnung verschiedene Schranken vor. Für freie Berufe, wie Journalisten, Dolmetscher, Ärzte ,Hebammen, Steuerberater, Auktionator oder Anwälte,  sieht die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Erleichterungen und Ausnahmen vor. Ebenfalls kann der Bebauungsplan Abweichendes regeln.

Tipp vom Anwalt: Daher empfiehlt sich eine Rückfrage beim Bauamt bzw. dem Bauordnungsamt, um Untersagungsverfügungen oder ein Bußgeld zu vermeiden. Zum Teil existieren auch Zweckentfremdungssatzungen.

Dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zahlen

Im Übrigen sollte beim Mietzweck, wenn Sie sich vorstellen können ein eigenes business aus den eigenen Vier-Wänden zu starten, entsprechend angepaßt werde und maximal ein Erlaubnisvorbehalt für den Vermieter festgeschrieben werden. Im Umkehrschluss dürfte eine Klausel im Mietvertrag, die jegliche gewerbliche Tätigkeit generell untersagt nach Expertenmeinung unwirksam sein. Aus taktischen Gründen empfiehlt sich manchmal dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zu zahlen.

Prostitution oder Thai-Massage – Arbeiten am Abend

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Ausübung der Prostitution in der eigenen Wohnung unzulässig. Bei Thai-Massage  kommt es auf den Einzelfall an. Ebenfalls unübersichtlich ist die Situation bei Tagesmüttern. Unzulässig ist es auch die eigene Mietwohnung zur Bürogemeinschaft umzufunktionieren oder . Büroarbeiten am Abend oder am Wochenende sind hingegen klar zulässig. Ebenso gelegentliche Geschäftsessen zuhause und geschäftliche Telefonate. In der Rechtsprechung wurde auch schon schon die teilgewerbliche Nutzung als bewegungstherapeutische Praxis und astrologische Beratung als zulässig erachtet.

Situation in der WEG

Tipp vom Anwalt: Für Eigentumswohnungen, wo in der Teilungserklärung der Zweck als Wohnung festgeschrieben ist, ist eine teilgewerbliche Nutzung dennoch möglich. Um Streitigkeiten gleichwohl zu vermeiden, ist es sinnvoll in der Gemeinschaftsordnung Regelungen zur teilgewerblichen Nutzung und ggf. zur Verwalterzustimmung hierzu, festzulegen.

AfD-Mieter muss gehen

Mietvertrag mit AfD-ler anfechtbar

Ein Urteil mit politischer Sprengkraft hat das Amtsgericht Göttingen gefällt (Az.: 18 C 41/17). Gewöhnlich obsiegt die Alternative für Deutschland vor deutschen Gerichten, wenn ihr von Gemeinden der Zugang zu ihrer Stadthalle versagt wird oder wenn sie sonstwie ausgeschlossen wird, weil sie sich auf die Verfassung beruft, die sie immer wieder kritisiert. Nun hat einer ihrer Anhänger vor dem AG Göttingen in einer Räumungsklage aber eine Bruchlandung erlitten.

Mietvertrag erlaubte Dauernutzung durch Sohn

Ein Vermieter hatte zunächst dem Vater eines auch in den sozialen Medien mit Hetztiraden auffälligen Rechtsextremen eine Wohnung vermietet, der im Mietvertrag eine Passus aufnehmen ließ, wonach er seinem Sohn die Wohnung dauerhaft zur Nutzung überlassen darf. Es kam, wie es kommen musste. Der in Thüringer rechtsextremen Kreisen bekannte Mann verletzte durch spätabendliche lautstarke Besuche seiner Gesinnungsgenossen den Hausfrieden und der Vermieter kündigte ihm nach Abmahnung. Weil er sich zudem die ganze Zeit mit der „Antifa“ einen Kleinkrieg leistete, wobei auch das Eigentum des Vermieters beschädigt wurde, platze dem Vermieter endgültig der Kragen mit seinem Mieter.

Rechte Gesinnung muss bei Kleinkrieg mit Antifa dem Vermieter offenbart werden

Zurecht, wie das AG Göttingen jetzt urteilte. Weil der Mieter durch sein polarisierendes politisches Tätigkwerden – das rechtsextrem motiviert war, um genau zu sein – Anziehungspunkt für linken Widerstand – der bis zur Gewalt ausartete – war, hätte der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages hierüber aufgeklärt werden müssen. Der linke Widerstand gegen rechte Umtriebe, der in manchen Fällen – wie hier  -auch über das Ziel hinausschießt, hatte in diesem Fall Erfolg. Nach der Entscheidung verschiedener Fußballvereine AfD-ler als Mitglieder außen vor zu lassen, wie die Frankfurter Eintracht, FC St. Pauli oder der BVB, ist dies ein weiterer Beleg dafür, dass der gesellschaftliche Widerstand gegen Rechts Erfolge zeigt.

AfD-ler als Zweckveranlasser belastete Mietverhältnis

Wie bekannt wurde, hatte er die gleichen Probleme nämlich schon bei seiner vorherigen Mietwohnung hervorgerufen. Der urteilende Richter nannte ihn daher einen „öffentlich-rechtlichen Zweckveranlasser“, eine Rechtsfigur, die etwa auch in dem Fall eines Ladeninhabers herangezogen wird, der Damen im  Schaufenster seines Ladengeschäfts spärlich bekleidet in aufreizender Weise posieren lässt und es in Kauf nimmt, dass die dadurch entstehende Menschenansammlung zu einem Verkehrschaos führt. Als solcher Zweckveranlasser sei er eine Belastung.

Der Richter thematisierte auch das Auftreten des Mieters über seinen Facebook-Account. Dass der Rechtsextreme sich auf seine Handlungs-, Meinungs- und Versammlungsfreiheit für sein ausländerfeindliches Tun berief – was die übliche Verteidigung in diesen Kreisen ist, die anderen ihr Recht auf Leben, Ehre und Freiheit absprechen – verhallte vor Gericht. Der Richter sah den Anfechtungsgrund der arglistigen Täuschung des Vermieters bestätigt. Der junge Rechtsextreme hatte die Wohnung ohne Räumungsfrist an den Vermieter zurückzugeben.

Über mich

Rechtsanwalt Christopher Richter

Anwalt Christopher Richter beantwortet gerne telefonisch kostenlos  eine kurze rechtliche Fragen zu Ihren mietrechtlichen,  sozialrechtlichen und transportrechtlichen Problemen! Rufen Sie an unter 0931/47 08 5337!

Qualifikation

Fachanwalt für Sozialrecht

Absolvent des Fachanwaltslehrgangs für Transport- und Speditionsrecht  sowie Sozialrecht

Rechtsanwalt und Europajurist (univ.)

Master der europäischen Rechte (LL.M.Eur.)

E-Mail: richter(at)anwaltskanzlei-wue(dot)de

0931-47085337

Zweigstelle in Schweinfurt: Hans-Lingl-Str. 13, 97422 Schweinfurt

Kurzbiographie

1979 – In Schweinfurt geboren

2000 – Hochschulreife; Auslandsaufenthalt in den USA

Seit 1999 Tätigkeit als freier Redakteur u.a. für Mainpost/Tagblatt und Volkszeitung, Bayernkurier,  Schweinfurter Internet Express, Katholisches Sonntagsblatt, InundumSw.de, Schweinfurter Anzeiger

Ab 2003 – Studium der Rechtswissenschaft an der Universität Würzburg

Ab 2007 – Begleitstudium Europarecht an der Universität Würzburg

Erstes Juristisches Staatsexamen

2010 – 2013 Juristischer Mitarbeiter in der Kanzlei Gareiß, Schweinfurt

2011 – 2013 – Rechtsreferendar am Landgericht Schweinfurt, Auslandsstation in Südafrika/Capetown ( http://www.bissets.com/)

Zweites Juristisches Staatsexamen

seit 2013  Rechtsanwalt als freier Mitarbeiter in verschiedenen regionalen Kanzleien

Ehemaliger wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Europäisches  Wirtschaftsrecht, Internationales Privat- und Prozessrecht sowie Rechtsvergleichung ( http://www.jura.uni-wuerzburg.de/lehrstuehle/remien/startseite/)

Masterstudium für LLM.Eur und Fachanwaltslehrgang für Transport- und Speditionsrecht, Abschluss als Master der europäischen Rechte

Seit 2014 Rechtsanwalt in der Kanzlei Niggl & Lamprecht; seit 2015 Partner

2015: Auszeichnung als Berater des Monats durch das Netzwerk für Ladungssicherung

Seit Dezember 2017 Vorstandsmitglied der Wirtschaftsjunioren Schweinfurt und Leiter des Gründernetzwerkes StartUpSchweinfurt (www.startup-schweinfurt.de)

seit Mai 2019 Fachanwalt für Sozialrecht

Berufsauffassung:

Ich setze mich für Ihre Interessen und Wünsche mit voller Kraft ein. Ich biete Ihnen hervorragende  Rechtskenntnisse, sowohl national, wie auch grenzüberschreitend für das EU-Ausland.
Auf eine enge Betreuung auch außerhalb unserer Geschäftszeiten können Sie sich in den von mir betreuten Rechtsgebieten verlassen.

Tätigkeitsbereiche:

– Transport- und Speditionsrecht
– Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
– Sozialrecht (inkl. Pflege- und Rentenrecht, Hartz IV)

Schildern Sie mir Ihr rechtliches Problem per email: richter(at)anwaltskanzlei-wue(dot)de oder telefonisch 0931/47085337