Christopher Richter, LL.M.Eur. Rechtsanwalt für Sozial- und Mietrecht in Schweinfurt

Christopher Richter, LL.M.Eur

Tag Archives: Betriebsnebenkostennachforderung


Mietrecht

Mietrecht

Das Mietrecht regelt u.a. die Beziehung von Mietern zu ihren Vermietern während der Mietzeit und nach Auszug. Weil dieses Rechtsgebiet in den letzten Jahren immer komplizierter und tendenziell mieterfeindlicher geworden ist, geraten sie ohne erfahrenen Anwalt an ihrer Seite rasch an Ihre Grenzen.

Kündigung der Mietwohnung

Denn nach potentiellen Wohnungsverlust aufgrund Kündigung geht es auf den engen Wohnungsmärkten der Region um Ihre Existenz. Denn auch in Schweinfurt und der Region Main-Rhön wird es immer schwerer ausreichenden Wohnraum zu finden. In dieser schwierigen Situation erhalten Sie von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. eine kompetente rechtliche Hilfe. Ohne gerichtlichen Titel kann der Vermieter Sie nämlich nicht ohne weiteres vor die Tür setzen!

Räumungsklagen vor Mietgericht

Wenn vom Vermieter die Kündigung erklärt wurde, ist unser guter Rat gefragt. Denn sich selber vor dem Amtsgericht für Mietsache zu vertreten ist keine gute Idee. Ohne ausreichende Prozesserfahrung werden Sie als Rechtssuchender voraussichtlich nicht gehört und die Wahrscheinlichkeit zu unterliegen steigt. Durch die anwaltliche Hilfe von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., verbessern Sie von Anfang an Ihre rechtliche Ausgangsposition. Umgekehrtes gilt in nicht so drastischer Weise auch für die Vermieterseite! Denn ungeschickt formulierte Kündigungsschreiben, insbesondere wegen Eigenbedarf, rächen sich später. Vermieter erhalten bei uns von Anfang an wertvolle Tipps, dies richtig zu machen. Mietern dagegen zeigen wir die Fehler auf, die ungeschickte Begründungen des Eigenbedarfs aufweisen.

Mietrechtliche Streitigkeiten gewinnen

Wir stärken somit Ihre Position und Interessen und verbessern Ihre Lage im Räumungsprozess oder in anderen mietrechtlichen Streitigkeiten, wie Abmahnungen, Nebenkostenabrechnungen oder Mieterhöhungsverlangen, nachhaltig.

Von Rechtsanwalt Richter erhalten Sie hierzu begleitend kompetente Beratung: Gängelungen von Vermietern müssen Sie sich icht mehr gefallen lassen; genau wie ein Vermieter einem Messi, Chaos-Mieter oder Mietnomaden nicht hilflos gegenübersteht.

Eigenbedarfskündigung

Wenn der Mieter nicht freiwillig geht, dann muss Räumungsklage erhoben werden. Verschiedene Räumungsschutzvorschriften stellen den Vermieter vor schwierige rechtliche Probleme. Selbst bei einer sicher geglaubten Mietforderung können plötzlich auftauchende Gegenansprüche aus Mietminderung oder andere zur Aufrechnung gestellte Gegenansprüche des Mieters den sicher geglaubten Anspruch zu Fall bringen. Sie bekommen bei uns in der Beratung passgenau das Wissen, das Sie benötigen. Eine clevere Möglichkeit Mieter loszuwerden ist für Vermieter der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Aber auch hier gibt es Einiges zu beachten.

Maklerkosten, Ablösen und überhöhte Betriebsnebenkosten

Das BGB und der Mietvertrag regeln die Rechte und Pflichten als Mieter eigentlich recht weitgehend. Dennoch herrscht hier immer bei Betroffenen Unwissenheit. So versuchen Vermieter die Kosten Ihres Maklers immer noch auf die Mieter unrechtmäßig abzuwälzen. Gleichzeitig versuchen Vormieter manchmal Ihre Nachmieter mit überzogenen Ablösen für Einbauküchen, verbautes Parkett oder ähnliches „abzuzocken.“ Immer wieder kommt es auch zu Streitigkeiten bei der Abrechnung von Betriebsnebenkosten, angeblichen Mängeln an der Mietwohnung oder der Frage, wie weit die Instandhaltungspflicht des Vermieters reicht.

Besonders häufig geraten Vermieter und Mieter über die Betriebsnebenkostenabrechnung in Streit. Die Rechtsprechung ist hier derart verästelt und die Gesetzeslage so verworren, dass Sie gut daran tun sich von einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt, wie Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., beraten zu lassen.

Mieterhöhungen abwehren

Steigende Mietern sind ein Problem. Viele Vermieter haben aber Probleme ein Mieterhöhungsverlangen richtig zu formulieren. Wenn Sie sich einer solchen aufgrund der Kosten einer Modernisierung oder nur wegen Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entgegen sehen, wenden Sie sich an Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Modernisierung der Wohnung

Als Mieter sind Sie in diesen Situationen nämlich nicht ungeschützt: Von einer möglichen Mietminderung während der Modernisierung über die Wahrnehmung des Sonderkündigungsrecht, das Berufen auf einen Härtefall über die Beantragung einer einstweiligen Verfügung auf Unterlassung hält das Gesetz eine ganze Reihe von Handlungsalternativen bereit.

Als Mieter müssen Sie heutzutage nicht mehr jede Modernisierungsmieterhöhung unwidersprochen hinnehmen. Die Frage, ob tatsächlich eine Modernisierung vorliegt oder nur eine Instandhaltungsmaßnahme, klären wir für Sie, genau wie, ob staatliche Zuschüsse von den Gesamtkosten in Abzug gebracht wurden oder ob bei einer modernisierenden Instandsetzung der Abzug „neu für alt“ vorgenommen wurde.

Mietminderung bei Mängeln

Ein wichtiges Recht für Mieter ist die Mietminderung, die bei Mietmängeln, wie bei Heizungsausfall, Schimmel oder etwa einer kleineren Wohnfläche der Mietwohnung als im Mietvertrag vereinbart kraft Gesetzes eintritt. Entsteht Ihnen aufgrund des Zustands der Wohnung sogar ein Vermögensschaden oder an Ihrer Gesundheit kann Ihnen darüberhinaus ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zustehen, etwa bei Asbestbelastung der Wohnung.

Schönheitsreparaturen, Kaution und Schadensersatz

Selbst nach einem Auszug gibt es noch ein breites Feld an Konfliktmöglichkeiten zwischen Mieter und Vermieter, wie der Streit um Schönheitsreparaturen, die Rückzahlung der Kaution und Schadensersatz wegen angeblicher Beschädigungen. Insbesondere die Rückforderung der Kaution ist oft mit Schwierigkeiten verbunden, wenn der Vermieter Gegenansprüche, z.B. aus Schadensersatz behauptet. Die vielfach verbreitete Regel, dass spätestens sechs Monate nach Auszug die Kaution fällig wird, gilt heutzutage nicht mehr (hierzu etwa AG Dortmund vom 13.03.2018, Az.: 425 C 5350/17). Mieter sollten am sinnvollsten über eine Stufenklage nach Aufforderung des Vermieters über die Kaution abzurechnen ihr Recht durchsetzen.

Kosten der Unterkunft

Häufig versuchen Vermieter auch mit Hinweis auf eine angeblich niedrige Miete diese zu erhöhen. Die Vertragsfreiheit ist im Mietrecht durch den Gesetzgeber jedoch eingeschränkt, so dass dieser nicht einseitig jede Mieterhöhung durchsetzen kann. Mittellosen Menschen müssen die Jobcenter oder das Sozialamt die tatsächlichen Kosten der Unterkunft zahlen, soweit diese angemessen sind. Das führt aber immer wieder zu viel Streit. Rechtsanwalt Christopher Richter hilft Ihnen auch hier dabei, dass das Amt Ihnen alle Positionen der Unterkunft bezahlt, die Ihnen auch zustehen!

Haben Sie Fragen? Wir stehen für Sie Rede und Antwort: Tel.: 09721/479860

Zehn Urteile, die sie als Hartz IV-Empfänger kennen müssen

Zehn Urteile, die Sie als Hartz IV-Empfänger unbedingt kennen sollten

Hartz IV-Aufstocker

1. Für Hartz IV-Aufstocker: Einem Hartz IV-Empänger, der in einem Beschäftigungsverhältnis steht und dem in einem Monat das Arbeitsentgelt von mehreren Monaten zufließt, hat Anspruch darauf, dass das weitere Einkommen um jeden dieser Monate um den Grundfreibetrag nach § 11 II 2 SGB II bereinigt wird.

Eingliederungsvereinbarung

2. Zur Eingliederungsvereinbarung: Die Eingliederungsvereinbarung muss genau angeben, wieviel Geld Sie für die Bewerbung(en) enthalten, so dass das Versprechen die „angemessenen“ Kosten zu übernehmen, die Eingliederungsvereinbarung rechtswidrig macht (so SG Stuttgart vom 27.09.2013, Az.: S 24 AS 4816/13 ER).

 

Kosten der Unterkunft

3. Zu den Kosten der Unterkunft: Da kaum eine Kommune oder ein Landkreis ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Unterkunftskosten hat, wird auf die Werte der Wohngeldtabelle zuzüglich einem Sicherheitszuschlag von 10 % abzustellen sein (u.a. LSG Bayern vom 18.01.16, Az.: L 7 AS 869/15 B ER).

4.Zu Betriebskostennachforderungen: Diese sind vom Jobcenter komplett zu übernehmen, es sei denn es liegt ein bewusst verschwenderisches Verhalten vor (BSG von 06.04.2011, Az.: B 4 AS 12/10 R).

5. Zum Thema Umzug: Fällt eine BG für einen Monat aus dem ALG II-Bezug, dann sind di eKosten der Unterkunft und Heizung wieder in voller Höhe zu übernehmen, auch wenn sie zuvor in eine teuere Wohnung umgezogen waren und nur die Kosten der alten Wohnung gezahlt bekamen (BSG vom 09.04.2014, Az.: B 14 AS 23/13 R). [Zur Darlehensgewährung für Mietkaution gibt es eine interessante Einzelentscheidung: Nach dem Sozialgericht Kassel darf die Kaution nicht darlehensweise gewährt werden, sondern als Zuschuss. Dabei handelt es sich aber um eine krasse Einzelentscheidung (Az.: S 3 AS 174/15 ER)].

6. Zu den Kosten für die Bereitstellung von Telefon- und Internetanschluss: Das Jobcenter ist zur Übernahme der Kosten für Telefon- und Internetanschluss verpflichtet (BSG vom 10.08.2016, Az.: B 14 AS 58/15 R).

Sanktionen

7. Zur Vollsanktion: Die letzte Rechtsfolgenbelehrung muss den Hinweis enthalten, dass bei erneuter Pflichtverletzung auch keine Kranken-, Pflege- und Rentenversicherung mehr gezahlt wird (vgl. LSG Niedersachsen- Bremen v. 06.09.2007, Az.: L 7 AS 472/07 ER).

8. Zum Beginn der Sanktionierung: Enthält der Sanktionsbescheid den Hinweis, dass das die Leistungen ab Zustellung gekürzt werden, dann beginnt die Sanktionierung erst ab der Zustellung und nicht nur der postalischen Übersendung des Bescheides.

9. Sanktion und KdU: Wird ein Mitglied der BG sanktioniert und dessen KDU gekürzt, dann haben die restlichen BG-Mitglieder Anspruch darauf, dass ihnen mehr hier gezahlt wird

Zur Minderjährigenhaftungsbeschränkung:

10. Kinder haften zwar für die sozialrechtlichen Verfehlungen ihrer Eltern mit und können Adressaten von Aufhebungs- oder Erstattungsbescheiden sein. Jedoch haften Sie nur insoweit, als sie eigenes Vermögen mit Volljährigkeit haben und gegenüber dem Jobcenter die Einrede der Haftungsbeschränkung Minderjähriger erhoben haben (Az.: B 4 AS 12/14 R).