Christopher Richter, LL.M.Eur. Rechtsanwalt für Sozial- und Mietrecht in Schweinfurt

Christopher Richter, LL.M.Eur

Tag Archives: Mietminderung


Mietrecht

Mietrecht

Das Mietrecht regelt u.a. die Beziehung von Mietern zu ihren Vermietern während der Mietzeit und nach Auszug. Weil dieses Rechtsgebiet in den letzten Jahren immer komplizierter und tendenziell mieterfeindlicher geworden ist, geraten sie ohne erfahrenen Anwalt an ihrer Seite rasch an Ihre Grenzen.

Kündigung der Mietwohnung

Denn nach potentiellen Wohnungsverlust aufgrund Kündigung geht es auf den engen Wohnungsmärkten der Region um Ihre Existenz. Denn auch in Schweinfurt und der Region Main-Rhön wird es immer schwerer ausreichenden Wohnraum zu finden. In dieser schwierigen Situation erhalten Sie von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. eine kompetente rechtliche Hilfe. Ohne gerichtlichen Titel kann der Vermieter Sie nämlich nicht ohne weiteres vor die Tür setzen!

Räumungsklagen vor Mietgericht

Wenn vom Vermieter die Kündigung erklärt wurde, ist unser guter Rat gefragt. Denn sich selber vor dem Amtsgericht für Mietsache zu vertreten ist keine gute Idee. Ohne ausreichende Prozesserfahrung werden Sie als Rechtssuchender voraussichtlich nicht gehört und die Wahrscheinlichkeit zu unterliegen steigt. Durch die anwaltliche Hilfe von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., verbessern Sie von Anfang an Ihre rechtliche Ausgangsposition. Umgekehrtes gilt in nicht so drastischer Weise auch für die Vermieterseite! Denn ungeschickt formulierte Kündigungsschreiben, insbesondere wegen Eigenbedarf, rächen sich später. Vermieter erhalten bei uns von Anfang an wertvolle Tipps, dies richtig zu machen. Mietern dagegen zeigen wir die Fehler auf, die ungeschickte Begründungen des Eigenbedarfs aufweisen.

Mietrechtliche Streitigkeiten gewinnen

Wir stärken somit Ihre Position und Interessen und verbessern Ihre Lage im Räumungsprozess oder in anderen mietrechtlichen Streitigkeiten, wie Abmahnungen, Nebenkostenabrechnungen oder Mieterhöhungsverlangen, nachhaltig.

Von Rechtsanwalt Richter erhalten Sie hierzu begleitend kompetente Beratung: Gängelungen von Vermietern müssen Sie sich icht mehr gefallen lassen; genau wie ein Vermieter einem Messi, Chaos-Mieter oder Mietnomaden nicht hilflos gegenübersteht.

Eigenbedarfskündigung

Wenn der Mieter nicht freiwillig geht, dann muss Räumungsklage erhoben werden. Verschiedene Räumungsschutzvorschriften stellen den Vermieter vor schwierige rechtliche Probleme. Selbst bei einer sicher geglaubten Mietforderung können plötzlich auftauchende Gegenansprüche aus Mietminderung oder andere zur Aufrechnung gestellte Gegenansprüche des Mieters den sicher geglaubten Anspruch zu Fall bringen. Sie bekommen bei uns in der Beratung passgenau das Wissen, das Sie benötigen. Eine clevere Möglichkeit Mieter loszuwerden ist für Vermieter der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Aber auch hier gibt es Einiges zu beachten.

Maklerkosten, Ablösen und überhöhte Betriebsnebenkosten

Das BGB und der Mietvertrag regeln die Rechte und Pflichten als Mieter eigentlich recht weitgehend. Dennoch herrscht hier immer bei Betroffenen Unwissenheit. So versuchen Vermieter die Kosten Ihres Maklers immer noch auf die Mieter unrechtmäßig abzuwälzen. Gleichzeitig versuchen Vormieter manchmal Ihre Nachmieter mit überzogenen Ablösen für Einbauküchen, verbautes Parkett oder ähnliches „abzuzocken.“ Immer wieder kommt es auch zu Streitigkeiten bei der Abrechnung von Betriebsnebenkosten, angeblichen Mängeln an der Mietwohnung oder der Frage, wie weit die Instandhaltungspflicht des Vermieters reicht.

Besonders häufig geraten Vermieter und Mieter über die Betriebsnebenkostenabrechnung in Streit. Die Rechtsprechung ist hier derart verästelt und die Gesetzeslage so verworren, dass Sie gut daran tun sich von einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt, wie Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., beraten zu lassen.

Mieterhöhungen abwehren

Steigende Mietern sind ein Problem. Viele Vermieter haben aber Probleme ein Mieterhöhungsverlangen richtig zu formulieren. Wenn Sie sich einer solchen aufgrund der Kosten einer Modernisierung oder nur wegen Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entgegen sehen, wenden Sie sich an Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur.

Modernisierung der Wohnung

Als Mieter sind Sie in diesen Situationen nämlich nicht ungeschützt: Von einer möglichen Mietminderung während der Modernisierung über die Wahrnehmung des Sonderkündigungsrecht, das Berufen auf einen Härtefall über die Beantragung einer einstweiligen Verfügung auf Unterlassung hält das Gesetz eine ganze Reihe von Handlungsalternativen bereit.

Als Mieter müssen Sie heutzutage nicht mehr jede Modernisierungsmieterhöhung unwidersprochen hinnehmen. Die Frage, ob tatsächlich eine Modernisierung vorliegt oder nur eine Instandhaltungsmaßnahme, klären wir für Sie, genau wie, ob staatliche Zuschüsse von den Gesamtkosten in Abzug gebracht wurden oder ob bei einer modernisierenden Instandsetzung der Abzug „neu für alt“ vorgenommen wurde.

Mietminderung bei Mängeln

Ein wichtiges Recht für Mieter ist die Mietminderung, die bei Mietmängeln, wie bei Heizungsausfall, Schimmel oder etwa einer kleineren Wohnfläche der Mietwohnung als im Mietvertrag vereinbart kraft Gesetzes eintritt. Entsteht Ihnen aufgrund des Zustands der Wohnung sogar ein Vermögensschaden oder an Ihrer Gesundheit kann Ihnen darüberhinaus ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zustehen, etwa bei Asbestbelastung der Wohnung.

Schönheitsreparaturen, Kaution und Schadensersatz

Selbst nach einem Auszug gibt es noch ein breites Feld an Konfliktmöglichkeiten zwischen Mieter und Vermieter, wie der Streit um Schönheitsreparaturen, die Rückzahlung der Kaution und Schadensersatz wegen angeblicher Beschädigungen. Insbesondere die Rückforderung der Kaution ist oft mit Schwierigkeiten verbunden, wenn der Vermieter Gegenansprüche, z.B. aus Schadensersatz behauptet. Die vielfach verbreitete Regel, dass spätestens sechs Monate nach Auszug die Kaution fällig wird, gilt heutzutage nicht mehr (hierzu etwa AG Dortmund vom 13.03.2018, Az.: 425 C 5350/17). Mieter sollten am sinnvollsten über eine Stufenklage nach Aufforderung des Vermieters über die Kaution abzurechnen ihr Recht durchsetzen.

Kosten der Unterkunft

Häufig versuchen Vermieter auch mit Hinweis auf eine angeblich niedrige Miete diese zu erhöhen. Die Vertragsfreiheit ist im Mietrecht durch den Gesetzgeber jedoch eingeschränkt, so dass dieser nicht einseitig jede Mieterhöhung durchsetzen kann. Mittellosen Menschen müssen die Jobcenter oder das Sozialamt die tatsächlichen Kosten der Unterkunft zahlen, soweit diese angemessen sind. Das führt aber immer wieder zu viel Streit. Rechtsanwalt Christopher Richter hilft Ihnen auch hier dabei, dass das Amt Ihnen alle Positionen der Unterkunft bezahlt, die Ihnen auch zustehen!

Haben Sie Fragen? Wir stehen für Sie Rede und Antwort: Tel.: 09721/479860

Ihre Rechte bei asbestbefallener Mietwohnung

Rechte bei asbestbelasteter Mietwohnung

Mit Asbest in den Wänden ist nicht zu spaßen. Denn wer in einer mit Asbest belasteten Mietwohnung lebt, der setzt sich u.a.  der Gefahr aus, dass Abbestfasern in die Lunge eindringen und dort Krankheiten auslösen. Mieter sind in einer solchen Situation nicht etwa schutzlos, sondern können gegenüber dem Vermieter von der Mangelbeseitigung über die Minderung bis zum Schadensersatz wegen Gesundheitsschäden im Einzelfall verschiedene Rechte geltend machen.

Verkehrssicherungspflicht des Vermieter

 

Tipp vom Anwalt: Nach dem Verbot von asbesthaltigen Bauteilen im Jahr 1993 und dem Inkrafttreten der Richtline für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden (sog. “Asbestrichtlinie”) im Jahr 1996 gelten für den Vermieter Handlungspflichten und er muss Mieter zudem auf die Asbestbelastung zumindest hinweisen. Ansonsten verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht (so zuletzt auch LG Berlin vom 17.01.2018, Az.: 18 S 140/16). Aus Beweisgründen sollte dies im Mietvertrag oder sonstwie schriftlich festgehalten werden und Altbauten auf ihre Asbestbelastung hin überprüft werden. Lassen Sie sich anwaltlich beraten!

Schadensersatzansprüche können verjähren bei erteiltem Warnhinweis

Altbauten könne bei Inkrafttreten neuer Grenzwerte auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse nachträglich mangelhaft werden, auch wenn die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorgaben und Richtlinien eingehalten worden sind. Die Verjährungsfrist beginnt in der Regel erst mit Erteilung des Warnhinweises an den Mieter zu laufen.

Tipp vom Anwalt: Bei sogenannten gestreckten Schadensersatzlagen, wenn der Schaden also vor einem Eigentumsübergang infolge Verkaufs zwar verursacht wurde, der Schadenseintritt aber erst danach erfolgt, haftet der neue Eigentümer.

Fazit: Mieter haben in so einem Fall ein ganzes Bündel an Rechten. Vermieter sollten den Warnhinweis daher sauber dokumentieren.

 

Vermieter muss funktionsfähigen Internetanschluss dauerhaft gewährleisten

BGH schafft neue Vermieterpflicht: Signalübertragung von Internet und Telefon dauerhaft gewährleisten!

Dieses brandneue  Urteil des Bundesgerichtshof ist für Mieter Gold wert: Ein Vermieter muss dauerhaft gewährleisten, dass die Wohnung mit Telefon und Internet versorgt wird, wenn beim Einzug eine Telefondose vorhanden war. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag dazu schweigt. Der im Mietrecht tätige Anwalt Christopher Richter, LL.M.Eur., stellt Ihnen diese Entscheidung vor.

Gesamtschuld Vermieter mit Telefonunternehmen

Diese für Mieter wichtige Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nicht nur kürzlich getroffen (Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 17/18), sondern zugleich festgestellt, dass es auch unerheblich ist für diese Pflicht des Vermieters, wenn der Mieter im Hinblick auf die Verkabelung gegen das Telefonunternehmen Ansprüche hat, weil dann nur eine gesamtschuldnerische Verpflichtung vorläge. Der Mieter kann sich seinen Gläubiger also aussuchen!

Instandhaltungspflicht auch für defekte Leitung außerhalb Mietwohnung

Wenn die defekte Leitung außerhalb des Mietobjekts liegt, rechtfertigt das genauso wenig eine Leistungsverweigerung des Vermieters, wie der Umstand, dass verschiedene Gerichte bei einem derartigen späteren Defekt nur eine Pflicht des Vermieters zur Duldung der Reparatur durch den Mieter angenommen hatten. Dieser Rechtsprechung hat der BGH jetzt den Boden entzogen und betont, dass den Vermieter aus § 535 I 2 BGB  die Pflicht trifft die Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses dauerhaft zu gewährleisten.

Tipp vom Anwalt: Bei Mängeln hier hat der Mieter selbstverständlich ein Minderungsrecht!

Kurze rechtliche Fragen werden kostenfrei beantwortet! 09721/7934890

Bei mangelhafter Heizung Miete mindern

Mietminderung bei defekter Gastherme

Eine ungewöhnliche Fallkonstellation hatte kürzlich der BGH zu entscheiden (Urteil vom 22.08.2018, Az.: VIII ZR 99/17):

Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Minderung

Ein Mieter hatte Klage gegen seinen Vermieter erhoben auf Feststellung, dass er wegen eines Mangels an der Gastherme die Miete um 15 % mindern durfte und auf Instandsetzung der Heizung. Der Vermieter wollte im Gegenzug die geminderte Miete und die nur teilweise gezahlten Betriebsnebenkosten.

Überlassung an Dritte steht Berechtigung zur Minderung nicht entgegen

Der Vermieter hatte eingewandt, weil der Mieter gar nicht selber die Wohnung bewohnt, sondern ein Verwandter, könne er mangels subjektiver Betroffenheit die Miete gar nicht mindern. Der Feststellungsklage fehle daher das Rechtsschutzbedürfnis. Diesen Zahn hat der BGH dem kreativ argumentierenden Vermieter gezogen: Da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, kann die Überlassung als Dritte hiergegen nicht eingewandt werden.

Instandsetzungspflicht Vermieter für Heizung

Im Übrigen muss er aufgrund der ihm obliegenden Instandsetzungspflicht selbstverständlich auch die Heizung wieder instand setzen. Die mangelhafte Versorgung einer Wohnung mit warmen Wasser stellt nämlich immer einenn Mangel dar.

Sie haben Fragen? 097217934890

 

Neues Urteil zum Gewerbemietrecht

Erwerber bekommt Gewerbemieter nach Immobilienkauf doch nicht raus

Räumungsklage des Käufers  abgewiesen

Der Bundesgerichtshof hat eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung getroffen und entschieden, dass der Erwerber einer Gewerbeimmobilie, der mit dem Vermieter nicht personenidentisch war, nicht nur in den Mietvertrag mit den Gewerbemietern eintreten musste, sondern diesen auch nicht kündigen konnte.

Rechte von Gewerbemietern gestärkt

Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. , stellt Ihnen diese interessante BGH-Entscheidung vom 12. 7. 2017  (Az.: XII ZR 26/16) vor, die den Schutz von Gewerbemietern stärkt.

Befristeter Mietvertrag ging mit über

Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten im Auftrag und aufgrund einer Vereinbarung mit der das Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH an gewerbliche Mieter. Die Gewerbemieterin kannte die Eigentümerin – wie sie oft – gar nicht. Als Letztere allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Gewerbemieterin loßwerden und kündigte ihr. Und das zunächst mal erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, der Mietvertrag mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen sei.

Gewerbemietvertrag stand Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegen

Bereits in der Berufung korrigierte das Gericht seine Entscheidung, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt, weil nunmehr der über den Gewerbemietvertrag vermittelte Besitz dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers entgegenstand. Im vorliegenden Fall war es nämlich nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn Zweck des Identitätserfordernisses sei nur der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe. Erfolge die Vermietung – wie hier  –  aber nicht durch den Eigentümer selbst, komme es darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den Dritten im eigenen wirtschaftlichen Interesse will und der Vermieter seinerseits kein Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des Eigentümers hat.

Vermietung erfolgte auf Anweisung der Grundstückseigentümerin

Weil der Abschluss der Mietverträge durch die Vermieterin nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet hat, erfolgte, konnte hier ausnahmsweise der Mietvertrag mitübergehen. Dafür sprach auch eine  Zusatzvereinbarung zum Immobilienvertrag zwischen Verkäuferin und Erwerberin, nach der der Übergang der Gewerbemietverträge auf die Erwerberin gewünscht sei. Daraus folge auch, so der BGH, dass die frühere Vermieterin kein eigenes Interesse an dem Fortbestand ihrer Vermieterstellung nach Veräußerung des Grundstücks durch die Eigentümerin gehabt habe.

Widerklage gegen neue Grundstückseigentümerin erfolgreich

Doppelt dumm lief es für die Erwerberin, die widerklagend noch teilweise auf die Rückerstattung wegen überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und die Instandsetzung des Lastenaufzugs verdonnert wurde.
Tipp vom Anwalt: Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass die Situation beim Untermietvertrag anders ist, weil die Untervermietung eines Dritten in dessen wirtschaftlichem Interesse steht, da Anspruch auf (Teile des) Untermietzinses bestehen.

Miete mindern als Hartz IV-ler

Mietminderung

Mieter, die Grundsicherung erhalten können bei Mietmängeln auch gegenüber ihrem Vermieter mindern.

Kosten der  Unterkunft und Heizung um Minderungsbetrag kürzen

Erhalten Hartz IV-Empfänger die Kosten der Unterkunft auf iIhr Konto überwiesen, dann können sie die Miete um den jeweiligen Minderungsbetrag kürzen. Nicht höchstrichterlich geklärt ist jedoch, ob Sie in dem Fall die Differenz dem Jobcenter zurückgeben müssen. Die Höhe des Minderungsbetrages richtet sich nach Art (z.B. Schimmel, Lärm von Nachbarn, kaputte sanitäre Einrichtungen, Probleme mit den Heizkörpern etc.), Umfang und Schwere des Mietmangels.

Das  Jobcenter über die Mietminderung informieren

Wird der Vermieter direkt vom Jobcenter bezahlt, muss dieses auf Ihre Information hin nur noch die um die Minderung gekürzten KdU an den Vermieter überweisen. Keinesfalls darf das Jobcenter nach der Entscheidung des SG Karlsruhe (Aktenzeichen: S 15 As 2985/09) nach Minderung durch den Leistungsempfänger die Miete ohne Einverständnis des Kunden jedoch direkt und ungekürzt einfach an den Vermieter zahlen.

Minderung schlägt auch auf Nebenkosten durch

 Da die Mietminderung auch auf die Nebenkosten durchschlägt darf das Jobcenter demnach auch eine Betriebsnebenkostennachforderung direkt und ungekürzt an den Vermieter zahlen.