Christopher Richter, LL.M.Eur. Rechtsanwalt für Sozial- und Mietrecht in Schweinfurt

Christopher Richter, LL.M.Eur

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Mietrecht für Startups

Mietrecht für Startups

Für Startups und Existenzgründer sind langjährige Gewerbemietverträge oft ein Graus. Um das finanzielle Risiko zu verringern, wird die eigene Geschäftsidee daher oft im Nebenerwerb von den eigenen vier Wänden aus als Homeoffice betrieben.

Business im Homeoffice starten

Je nachdem, welchen Umfang und Außenwirkung die berufliche Tätigkeit entfaltet, gibt es verschiedene rechtliche Probleme. In diesem Beitrag von Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. soll es vorallem um die mietrechtlichen Herausforderungen gehen.

Food-Startups und Online-Shops müssen aufpassen

Zunächst sollte – bevor das Start-Up seine Tätigkeit aufnimmt, der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, um sich nicht des Vorwurf des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung auszusetzen. Dabei kann bereits die geplante Tätigkeit beschrieben werden und mitgeteilt werden, ob mit Lärm, Gerüchen oder Publikumsverkehr zu rechnen ist. Insbesondere Food-StartUps, die aus der eigenen Wohnungsküche heraus starten oder Online-Shops, die im Bastelraum hergestellte Produkte verkaufen, sind hier also gefordert.

Dem Existenzgründern kann gekündigt werden

Wenn dies nicht getan wird, muss damit gerechnet werden, dass der Vermieter den Existenzgründer abmahnt und ggf. kündigt. Dies gilt generell auch, wenn nur einzelne Räume oder Raumteile für die Gründungsidee in Beschlag genommen werden.

Onlineshops auf Ebay oder Amazon müssen aufpassen

Der Vermieter wird zustimmen müssen, wenn die betriebliche Nutzung nicht nach außen hin in Erscheinung tritt und keine konkreten Störungen der Nachbarschaft zu erwarten sind. Gerade bei Online-Shops kommt es also auf den Einzelfall an, ob diese erlaubnispflichtig sind: Werden etwa fremde Waren zuhause gelagert, ist die Situation anders, als wenn nur eigene Waren verkauft werden. Einen Unterschied macht es auch, wenn häufig Paketzusteller ins Haus kommen oder weniger störend über eine Packstation operiert wird. Schließlich spielen auf Fragen, wie ob über eine starke Beeinflussung des gemeinschaftlichen Internetzugangs und ob ein Schild am Eingang samt Publikumsverkehr die Nachbarn stören können. Schließlich spielt auch eine Rolle, welche Gewinnhöhe Sie mit Ihrem Startup erzielen. Der Powerseller auf ebay oder Amazon wird also u.U. Schwierigkeiten bekommen.

Tipp vom Anwalt: Für den Umstand, dass keine vertragsmäßige Wohnnutzung mehr vorliegt, trägt der Vermieter die Beweislast.

Baurecht kann Ihrem business entgegenstehen

Im Umkehrschluss wird der Vermieter nicht zustimmen, wenn Störungen der Nachbarschaft nicht auszuschließen oder eine Beanspruchung  der Mietwohnung durch die gewerbliche Tätigkeit zu erwarten ist. In diesem Zusammenhang wird auch das Baurecht eine wichtige Rolle spielen, denn je nachdem, ob sie sich in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) oder einem Reinen Wohngebiet (WR), einem Misch-, Dorf- oder sonstigem Gebiet befinden, gibt Ihnen die Baunutzungsverordnung verschiedene Schranken vor. Für freie Berufe, wie Journalisten, Dolmetscher, Ärzte ,Hebammen, Steuerberater, Auktionator oder Anwälte,  sieht die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Erleichterungen und Ausnahmen vor. Ebenfalls kann der Bebauungsplan Abweichendes regeln.

Tipp vom Anwalt: Daher empfiehlt sich eine Rückfrage beim Bauamt bzw. dem Bauordnungsamt, um Untersagungsverfügungen oder ein Bußgeld zu vermeiden. Zum Teil existieren auch Zweckentfremdungssatzungen.

Dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zahlen

Im Übrigen sollte beim Mietzweck, wenn Sie sich vorstellen können ein eigenes business aus den eigenen Vier-Wänden zu starten, entsprechend angepaßt werde und maximal ein Erlaubnisvorbehalt für den Vermieter festgeschrieben werden. Im Umkehrschluss dürfte eine Klausel im Mietvertrag, die jegliche gewerbliche Tätigkeit generell untersagt nach Expertenmeinung unwirksam sein. Aus taktischen Gründen empfiehlt sich manchmal dem Vermieter einen Gewerbezuschlag zu zahlen.

Prostitution oder Thai-Massage – Arbeiten am Abend

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Ausübung der Prostitution in der eigenen Wohnung unzulässig. Bei Thai-Massage  kommt es auf den Einzelfall an. Ebenfalls unübersichtlich ist die Situation bei Tagesmüttern. Unzulässig ist es auch die eigene Mietwohnung zur Bürogemeinschaft umzufunktionieren oder . Büroarbeiten am Abend oder am Wochenende sind hingegen klar zulässig. Ebenso gelegentliche Geschäftsessen zuhause und geschäftliche Telefonate. In der Rechtsprechung wurde auch schon schon die teilgewerbliche Nutzung als bewegungstherapeutische Praxis und astrologische Beratung als zulässig erachtet.

Situation in der WEG

Tipp vom Anwalt: Für Eigentumswohnungen, wo in der Teilungserklärung der Zweck als Wohnung festgeschrieben ist, ist eine teilgewerbliche Nutzung dennoch möglich. Um Streitigkeiten gleichwohl zu vermeiden, ist es sinnvoll in der Gemeinschaftsordnung Regelungen zur teilgewerblichen Nutzung und ggf. zur Verwalterzustimmung hierzu, festzulegen.

AfD-Mieter muss gehen

Mietvertrag mit AfD-ler anfechtbar

Ein Urteil mit politischer Sprengkraft hat das Amtsgericht Göttingen gefällt (Az.: 18 C 41/17). Gewöhnlich obsiegt die Alternative für Deutschland vor deutschen Gerichten, wenn ihr von Gemeinden der Zugang zu ihrer Stadthalle versagt wird oder wenn sie sonstwie ausgeschlossen wird, weil sie sich auf die Verfassung beruft, die sie immer wieder kritisiert. Nun hat einer ihrer Anhänger vor dem AG Göttingen in einer Räumungsklage aber eine Bruchlandung erlitten.

Mietvertrag erlaubte Dauernutzung durch Sohn

Ein Vermieter hatte zunächst dem Vater eines auch in den sozialen Medien mit Hetztiraden auffälligen Rechtsextremen eine Wohnung vermietet, der im Mietvertrag eine Passus aufnehmen ließ, wonach er seinem Sohn die Wohnung dauerhaft zur Nutzung überlassen darf. Es kam, wie es kommen musste. Der in Thüringer rechtsextremen Kreisen bekannte Mann verletzte durch spätabendliche lautstarke Besuche seiner Gesinnungsgenossen den Hausfrieden und der Vermieter kündigte ihm nach Abmahnung. Weil er sich zudem die ganze Zeit mit der „Antifa“ einen Kleinkrieg leistete, wobei auch das Eigentum des Vermieters beschädigt wurde, platze dem Vermieter endgültig der Kragen mit seinem Mieter.

Rechte Gesinnung muss bei Kleinkrieg mit Antifa dem Vermieter offenbart werden

Zurecht, wie das AG Göttingen jetzt urteilte. Weil der Mieter durch sein polarisierendes politisches Tätigkwerden – das rechtsextrem motiviert war, um genau zu sein – Anziehungspunkt für linken Widerstand – der bis zur Gewalt ausartete – war, hätte der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages hierüber aufgeklärt werden müssen. Der linke Widerstand gegen rechte Umtriebe, der in manchen Fällen – wie hier  -auch über das Ziel hinausschießt, hatte in diesem Fall Erfolg. Nach der Entscheidung verschiedener Fußballvereine AfD-ler als Mitglieder außen vor zu lassen, wie die Frankfurter Eintracht, FC St. Pauli oder der BVB, ist dies ein weiterer Beleg dafür, dass der gesellschaftliche Widerstand gegen Rechts Erfolge zeigt.

AfD-ler als Zweckveranlasser belastete Mietverhältnis

Wie bekannt wurde, hatte er die gleichen Probleme nämlich schon bei seiner vorherigen Mietwohnung hervorgerufen. Der urteilende Richter nannte ihn daher einen „öffentlich-rechtlichen Zweckveranlasser“, eine Rechtsfigur, die etwa auch in dem Fall eines Ladeninhabers herangezogen wird, der Damen im  Schaufenster seines Ladengeschäfts spärlich bekleidet in aufreizender Weise posieren lässt und es in Kauf nimmt, dass die dadurch entstehende Menschenansammlung zu einem Verkehrschaos führt. Als solcher Zweckveranlasser sei er eine Belastung.

Der Richter thematisierte auch das Auftreten des Mieters über seinen Facebook-Account. Dass der Rechtsextreme sich auf seine Handlungs-, Meinungs- und Versammlungsfreiheit für sein ausländerfeindliches Tun berief – was die übliche Verteidigung in diesen Kreisen ist, die anderen ihr Recht auf Leben, Ehre und Freiheit absprechen – verhallte vor Gericht. Der Richter sah den Anfechtungsgrund der arglistigen Täuschung des Vermieters bestätigt. Der junge Rechtsextreme hatte die Wohnung ohne Räumungsfrist an den Vermieter zurückzugeben.