Christopher Richter, LL.M.Eur. Rechtsanwalt für Sozial- und Mietrecht in Schweinfurt

Christopher Richter, LL.M.Eur

Tag Archives: Schadensersatz


Ihre Rechte bei asbestbefallener Mietwohnung

Rechte bei asbestbelasteter Mietwohnung

Mit Asbest in den Wänden ist nicht zu spaßen. Denn wer in einer mit Asbest belasteten Mietwohnung lebt, der setzt sich u.a.  der Gefahr aus, dass Abbestfasern in die Lunge eindringen und dort Krankheiten auslösen. Mieter sind in einer solchen Situation nicht etwa schutzlos, sondern können gegenüber dem Vermieter von der Mangelbeseitigung über die Minderung bis zum Schadensersatz wegen Gesundheitsschäden im Einzelfall verschiedene Rechte geltend machen.

Verkehrssicherungspflicht des Vermieter

 

Tipp vom Anwalt: Nach dem Verbot von asbesthaltigen Bauteilen im Jahr 1993 und dem Inkrafttreten der Richtline für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden (sog. “Asbestrichtlinie”) im Jahr 1996 gelten für den Vermieter Handlungspflichten und er muss Mieter zudem auf die Asbestbelastung zumindest hinweisen. Ansonsten verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht (so zuletzt auch LG Berlin vom 17.01.2018, Az.: 18 S 140/16). Aus Beweisgründen sollte dies im Mietvertrag oder sonstwie schriftlich festgehalten werden und Altbauten auf ihre Asbestbelastung hin überprüft werden. Lassen Sie sich anwaltlich beraten!

Schadensersatzansprüche können verjähren bei erteiltem Warnhinweis

Altbauten könne bei Inkrafttreten neuer Grenzwerte auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse nachträglich mangelhaft werden, auch wenn die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorgaben und Richtlinien eingehalten worden sind. Die Verjährungsfrist beginnt in der Regel erst mit Erteilung des Warnhinweises an den Mieter zu laufen.

Tipp vom Anwalt: Bei sogenannten gestreckten Schadensersatzlagen, wenn der Schaden also vor einem Eigentumsübergang infolge Verkaufs zwar verursacht wurde, der Schadenseintritt aber erst danach erfolgt, haftet der neue Eigentümer.

Fazit: Mieter haben in so einem Fall ein ganzes Bündel an Rechten. Vermieter sollten den Warnhinweis daher sauber dokumentieren.

 

Neues Urteil zum Gewerbemietrecht

Erwerber bekommt Gewerbemieter nach Immobilienkauf doch nicht raus

Räumungsklage des Käufers  abgewiesen

Der Bundesgerichtshof hat eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung getroffen und entschieden, dass der Erwerber einer Gewerbeimmobilie, der mit dem Vermieter nicht personenidentisch war, nicht nur in den Mietvertrag mit den Gewerbemietern eintreten musste, sondern diesen auch nicht kündigen konnte.

Rechte von Gewerbemietern gestärkt

Der im Gewerbemietrecht tätige Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. , stellt Ihnen diese interessante BGH-Entscheidung vom 12. 7. 2017  (Az.: XII ZR 26/16) vor, die den Schutz von Gewerbemietern stärkt.

Befristeter Mietvertrag ging mit über

Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten im Auftrag und aufgrund einer Vereinbarung mit der das Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH an gewerbliche Mieter. Die Gewerbemieterin kannte die Eigentümerin – wie sie oft – gar nicht. Als Letztere allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Gewerbemieterin loßwerden und kündigte ihr. Und das zunächst mal erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, der Mietvertrag mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen sei.

Gewerbemietvertrag stand Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegen

Bereits in der Berufung korrigierte das Gericht seine Entscheidung, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt, weil nunmehr der über den Gewerbemietvertrag vermittelte Besitz dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers entgegenstand. Im vorliegenden Fall war es nämlich nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn Zweck des Identitätserfordernisses sei nur der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe. Erfolge die Vermietung – wie hier  –  aber nicht durch den Eigentümer selbst, komme es darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den Dritten im eigenen wirtschaftlichen Interesse will und der Vermieter seinerseits kein Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des Eigentümers hat.

Vermietung erfolgte auf Anweisung der Grundstückseigentümerin

Weil der Abschluss der Mietverträge durch die Vermieterin nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet hat, erfolgte, konnte hier ausnahmsweise der Mietvertrag mitübergehen. Dafür sprach auch eine  Zusatzvereinbarung zum Immobilienvertrag zwischen Verkäuferin und Erwerberin, nach der der Übergang der Gewerbemietverträge auf die Erwerberin gewünscht sei. Daraus folge auch, so der BGH, dass die frühere Vermieterin kein eigenes Interesse an dem Fortbestand ihrer Vermieterstellung nach Veräußerung des Grundstücks durch die Eigentümerin gehabt habe.

Widerklage gegen neue Grundstückseigentümerin erfolgreich

Doppelt dumm lief es für die Erwerberin, die widerklagend noch teilweise auf die Rückerstattung wegen überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und die Instandsetzung des Lastenaufzugs verdonnert wurde.
Tipp vom Anwalt: Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass die Situation beim Untermietvertrag anders ist, weil die Untervermietung eines Dritten in dessen wirtschaftlichem Interesse steht, da Anspruch auf (Teile des) Untermietzinses bestehen.

Vermieter können sofort Geldersatz für Schäden durch Mieter verlangen

Übergabe Mietwohnung offenbarte Schäden

Ein Vermieter kann nach eigenem Gusto vom Mieter Schadensersatz in Geld verlangen ohne ihm vorher zur eigenhändigen Beseitigung von ihm hervorgerufenen Schäden  auffordern oder seine Entscheidung dem Mieter gegenüber irgendwie  begründen zu müssen.
 Tipp vom Anwalt:  Der Vermieter kann den erlangten Geldersatz dann  zur Schadensbeseitigung oder auch zum persönlichen Konsum völlig frei verwenden.

Vermieter darf Rücknahme der Mietwohnung nicht ablehnen

Der Fall,  der im Bereich von Bad Neustadt in Hollstadt spielte, war sogar vorm BGH gelandet (BGH-Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17). Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur. aus der Kanzlei Niggl, LAMPRECHT & Kollegen stellt Ihnen den interessanten Fall vor, Der auch klarstellt, dass der Vermieter generell nicht zur Ablehnung der Rücknahme einer beschädigten Mietwohnung  berechtigt ist, Aber die Wiederherstellung in eigener Regie durchführen kann (sogenannte Ersetzungsbefugnis).

Mieter haftete für Schimmel und Kalkschäden

 Nachdem ein selbstständiges Beweisverfahren die Verantwortlichkeit des Mieters für Schäden aufgrund Schimmelbildung Wegen fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten,  aber auch wegen Kalkschäden und Lackschäden, ergeben hatte, verlangt der Vermieter erfolgreich Schadensersatz  von über 5000 €.

Keine Leistungspflicht zur  Rückgabe ohne Schäden

 Nachdem der Mieter die Ursprungsentscheidung  wegen angeblich fehlender Fristsetzung vorm Landgericht Schweinfurt erfolglos angefochten hatte, stellte der Bundesgerichtshof nach eingelegter Revision klar, Dass der Vermieter tatsächlich keine Frist setzen musste, weil es ja auch keine originäre Leistungspflicht des Mieters zur Rückgabe  der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand gibt. Aus diesem Grund ist ein Schadensersatzanspruch neben der Leistung gemäß §§ 280,241 Abs. 2 BGB –  Anders als bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen – richtige Anspruchsgrundlage.
 Tipp vom Anwalt: Diese Anspruchsgrundlage findet sogar im nichtbeendeten Mietverhältnis Anwendung! Auch bei Verletzung von Obhuts- und Rücksichtnahmepflichten des Mieters, Also wenn dieser nicht schonend und pfleglich mit der Mietsache  umgeht, ist sie oft heranzuziehen, Wenn es also darum geht das  sogenannte Integritätsinteresse des Vermieters zu schützen.